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國務院首為公寓定性 公寓市場有望迎來投資潮

發稿時間:2015-12-11 16:54:27來源:

     公寓市場重大利好!國務院出臺生活性服務業指導意見,首為公寓定性!

  業界認為公寓業將成為政策支持的風口,公寓市場有望迎來新的投資熱潮
 
  日前,國務院辦公廳出臺關于《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(以下簡稱《意見》),這是我國推動生活性服務業發展的第一個全面、系統的政策性文件?!兑庖姟犯c名“積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態”,首次把公寓定性為生活性服務業,并將在稅收、融資等方面給予政策支持。業界人士認為,公寓業有望成為政策支持的風口,公寓市場將掀起新一輪的投資熱潮。
  公寓首被列入生活性服務業
  據悉,《意見》把住宿餐飲服務作為重點發展的生活性服務業之一,明確將“強化服務民生的基本功能,形成以大眾化市場為主題、適應多層次多樣化消費需求的住宿餐飲業發展新格局”,“積極發展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態”。其中公寓首次作為生活性服務業被予以了定性,也有望獲得系列政策的支持。
  有業內人士指出,《意見》首次把公寓列入生活性服務業,意味著國家將從政策層面鼓勵公寓業態的發展,促進公寓市場的規范化、有序化發展,公寓市場有望迎來新的投資熱潮。
  有望實現“營改增”公寓企業稅賦大幅下降
  更實際的是,公寓作為生活性服務業將有望獲得國家系列的政策支持,其中備受關注的是財稅上的政策支持?!兑庖姟访鞔_“要求財政部、稅務總局會同有關部門適時推進‘營改增’改革,研究將尚未試點的生活性服務行業納入改革范圍??茖W設計生活性服務業‘營改增’改革方案,合理設置生活性服務業增值稅稅率。”
  有熟知公寓行業情況的財務人士指出,此前國家明確酒店業將納入“營改增”,但并沒有提及公寓,這次公寓納入生活性服務業后,未來有望同樣可以獲得“營改增”政策的支持。他表示,雖然同為服務業,但公寓業此前納稅是參照營業稅及附加的標準征收,公寓企業的稅賦高達17%以上。如果實現“營改增”以后,稅賦預計普遍能下降2%以上,如果作為一般納稅人的公寓企業,通過增值稅抵扣后,整體稅賦甚至可以降至3%左右。
  “公寓管理公司稅負成本降低,對投資公寓的市民來說則意味著收益將增加”,有業內人士表示,現在公寓管理公司與小業主簽訂的代管代租協議,往往是公寓出租總營業額扣除8%-9%的稅費、雜費后,再與小業主平分收益,這8%-9%的費用相當一部分是企業的稅費,如果公寓管理公司稅賦下降,而公寓管理公司之間競爭也頗為激烈,為了吸引小業主放出盤源,公寓管理公司8%-9%的扣除費用也有望下降,小業主的收益則會增加。
  公寓投資者對于國家利好政策的出臺更表示歡迎。梁小姐在陽江海陵島敏捷·黃金海岸購買了一套海景公寓,房價加上家私家電總投資額不到20萬元。梁小姐表示,她今年11月底到項目收樓,后續會將單位轉交進駐的酒店管理公司代為運營出租,經過測算,后續每月收益為2000元左右,“目前旺季、淡季保守算下來年收益有1.5萬元,投資回報達到了7.5%,算是比較高的。如果未來稅收政策優惠實施后,我的收益肯定會更高。”
  公寓項目開發商對此也表示歡迎。敏捷·華美國際銷售負責人表示,由于項目距離長隆旅游度假區北門僅20米,吸引大批投資者購買公寓用于投資出租。“目前已經有200多戶業主與酒店管理公司簽訂了代租運營協議,業主收樓后就能立刻出租物業獲得收益,前期租金回報預計有7.5%,隨著政策的出臺,以后業主回報收益肯定更高!”
  金融創新融資渠道有望拓寬
  除了財稅政策的利好外,《意見》也明確“支持符合條件的生活性服務業企業上市融資和發行債券。鼓勵金融機構拓寬對生活性服務業企業貸款的抵質押品種類和范圍。”“積極穩妥擴大消費信貸,將消費金融公司試點推廣至全國”。
  據了解,公寓管理公司企業往往需要大量現金流的周轉,如淡季公司運營成本和租金支出的維持,但大部分公寓管理公司因為沒有實體可以抵押,很難從傳統銀行處獲得貸款。有業內人士指出,該次拓寬抵押品種和范圍,未來公寓企業可望憑借“租約”從金融機構獲得資金或發行債券。另外,在目前市場上大量的“租金月付”的針對租客端的金融產品也將獲得金融機構一定程度的優惠,有望降低資本成本。
  有房地產專家表示,目前旅游度假區的度假式公寓投資備受市場歡迎,不少的公寓管理公司與度假式公寓小業主簽訂代租代管協議,取得公寓房源統一出租,實惠的價格加上良好的居住環境,這些公寓極受游客青睞。而隨著公寓管理公司融資渠道的拓寬,一批優質的公寓管理公司得以迅速擴張,有望加快公寓投資市場的良性發展,進一步刺激公寓投資市場。
  公寓有望列入國民經濟行業分類
  公寓作為近年新興的業態,在國民經濟行業分類中并未出現,因此相關配套政策也難以出臺,國務院以指導文件的形式,把公寓定性為生活性服務業,在《意見》中更要求統計局、發展改革委會同各有關部門“以國民經濟行業分類為基礎,抓緊研究制定生活性服務業及其重點領域統計分類,完善統計制度和指標體系,明確有關部門統計任務。”
  而行業分類標準出臺后,從國家層面對全行業出臺相關的扶持政策,公寓業態也有望獲得政策的支持。
  公寓投資市場繼續升溫
  近年,廣州公寓投資市場發展興旺,業內人士表示未來隨著國家系列利好政策的陸續出臺,公寓市場將繼續升溫。
  陽光家緣數據顯示,自5月30日至今的近半年時間,廣州商業物業成交近1.5萬套,平均每月售出2500套房源,這其中絕大部分為公寓產品。近日,白云區稀缺的LOFT公寓新盤——敏捷·科創中心推出市場,首推44-94平方米的LOFT公寓,起價38萬元,一經推出即售出九成貨量。而截至11月15日,蘿崗敏捷廣場銷售超過200套商用公寓產品,一舉成為黃埔區商業物業銷售最優項目。
  而廣州市民也熱衷于旅游度假式公寓的投資,除了海陵島的度假式公寓成為市民熱捧的產品外,溫泉類別的海景度假公寓也極受歡迎。距離廣州約半小時車程的中山度假項目——敏捷·溫泉海岸,其66-138平方米的海景LOFT公寓,不僅背山面海,更有南中國稀有的天然深海沸水礦溫泉,48萬元起就能投資一套。今年年底深中通道正式動工,吸引大批深圳、廣州投資客到場購買公寓。
  業內人士指出,在前兩年限購政策出臺后,公寓市場投資熱潮不斷掀起,這次國家從政策層面對公寓市場的發展予以了推動,并有望通過系列利好政策進一步加快公寓市場的健康有序發展,無疑未來市場將掀起新一輪的投資熱潮。
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